Le «Livre 3: Les biens» du Code civil est déjà en vigueur depuis deux ans – quelques considérations pour le praticien du droit

Le nouveau droit des biens est entré en vigueur le 1er septembre 2021. Dans cet article, nous examinons quelques-unes des innovations et des préoccupations auxquelles le praticien du droit a été confronté au cours des deux dernières années.

Transcription des droits de préférence, de préemption et d’option

Le Livre 3 du Code civil a ajouté un certain nombre d’actes qui peuvent être transcrits dans les registres des hypothèques. Il s’agit notamment des actes conférant un droit de préférence, de préemption ou d’option sur un bien immobilier, à condition que le droit en question ait été accordé à partir du 1er juillet 2022.

La transcription dans les registres des hypothèques rend ces droits opposables aux tiers, pour autant qu’ils aient été accordés à partir du 1er juillet 2022. Par conséquent, les tiers sont réputés informés de l’existence du droit de préférence, de préemption ou d’option par la transcription. Lorsqu’ils ignorent cependant le droit en question, ils se rendent coupables de tierce-complicité à la rupture du contrat en question. Il n’est pas nécessaire de démontrer leur mauvaise foi réelle. Pour qu’un droit de préférence, de préemption ou d’option soit transcrit dans les registres des hypothèques, il doit être formalisé dans un acte authentique.

Durée du droit de superficie, d’emphytéose et d’usufruit

Le législateur a unifié la durée maximale du droit de superficie et du droit d’emphytéose. Les deux droits d’usage réels ont une durée maximale de 99 ans. Les règles relatives à la durée de l’usufruit ont également été alignées: un usufruit dure au maximum 99 ans, sauf si la personne physique dans le chef de laquelle il est établi vit plus longtemps. En outre, la durée minimale du droit d’emphytéose a été ramenée à 15 ans.  

Entretien et réparations dans le contexte d’un droit d’usufruit

Modification de la répartition de la charge d’entretien et des réparations entre l’usufruitier et le nu-propriétaire

Les réparations à la charge de l’usufruitier et du nu-propriétaire ont été redéfinies dans le Livre 3. Auparavant, les grosses réparations à charge du nu-propriétaire étaient énumérées de manière limitative, tandis que l’usufruitier était responsable de toutes les autres réparations, à savoir les réparations d’entretien. Pour éviter que les énumérations deviennent obsolètes, le nouveau droit des biens utilise des descriptions ouvertes. Ainsi, les réparations à la charge de l’usufruitier ne constituent plus la catégorie résiduelle. Si on le souhaite, il est possible de déroger à cette répartition légale par contrat.

Selon le Livre 3 du Code civil, les grosses réparations comprennent désormais, outre les réparations structurelles, les réparations dont le coût excède manifestement les fruits du bien.

Les contrats de bail dans un contexte B2B (par exemple, pour la location de bureaux ou d’entrepôts) font parfois référence aux disposition législative relatives à l’usufruit pour répartir l’entretien et les réparations entre le preneur et le bailleur. Lorsque l’on se réfère aux grosses réparations telles que définies à l’article 3.154, § 1 du Code civil (plutôt que les articles 605-606 de l’ancien Code civil), la nouvelle description doit être prise en compte.

Obligation de contribution de l’usufruitier

Le nu-propriétaire doit effectuer les grosses réparations après avoir consulté l’usufruitier. Depuis l’introduction du Livre 3 du Code civil, le nu-propriétaire peut exiger de l’usufruitier qu’il contribue proportionnellement au coût de ces réparations. Cette contribution est déterminée proportionnellement à la valeur de l’usufruit par rapport à la valeur de la pleine propriété.

Obligations immédiatement exigibles

Tant les obligations d’entretien et de réparation de l’usufruitier que celles du nu-propriétaire sont des obligations immédiatement exigibles en vertu du Livre 3 du Code civil. Elles peuvent déjà être exécutées pendant la durée de l’usufruit conformément à l’article 3.155 du Code civil. L’obligation de contribution financière de l’usufruitier est également une obligation immédiatement exigibles.

Accession: règles uniformes d’indemnisation

Avant l’introduction du Livre 3 du Code civil, il n’existait pas de règle uniforme en matière d’indemnisation en cas d’accession, par exemple à la fin d’un droit de superficie ou d’usufruit. Le nouveau droit des biens introduit un principe uniforme pour déterminer le montant de l’indemnité d’accession, à savoir celui de l’enrichissement injustifié. Toutefois, les parties peuvent s’écarter contractuellement de cette règle en excluant une indemnité d’accession ou en convenant d’une indemnité différente.

Contrairement à ce qui était le cas avant l’entrée en vigueur du Livre 3, le propriétaire d’un bien grevé d’un droit d’emphytéose est également tenu de payer cette indemnité (également en vertu de l'enrichissement injustifié) à la fin de l’emphytéose. Si les parties souhaitent exclure l’indemnité  d’accession, elles doivent inclure une clause contractuelle à ce sujet.

Ancrage légal de la doctrine en matière de troubles de voisinage

Avant l’entrée en vigueur du Livre 3 du Code civil, la doctrine des troubles de voisinage n’avait pas de base légale expresse. Cette doctrine était issue de la jurisprudence et s’appuyait notamment sur l’article 544 de l’ancien Code civil. L’article 3.101 du Code civil a codifié la jurisprudence dominante en matière de troubles de voisinage. En outre, l’article 3.102 du Code civil prévoit la possibilité d’intenter une action en prévention des troubles de voisinage à titre préventif. Cette possibilité est toutefois soumise à des conditions strictes. Il faut qu’un bien immobilier présente des risques graves et manifestes de sécurité, de santé ou de pollution pour un bien voisin.

Droit transitoire

Le nouveau droit des biens s’appliquera à tous les actes et faits juridiques survenus à partir du 1er septembre 2021.

Toutefois, il est possible de rendre le Livre 3 du Code civil contractuellement applicable aux contrats déjà conclus avant le 1er septembre 2021. Cela semble utile surtout pour les contrats à long terme. Dans ce cas, il est préférable de vérifier que cela n’entraîne pas de modifications indésirables de votre contrat. Si nécessaire, des clauses contractuelles peuvent être prévues qui dérogent aux dispositions du Livre 3, dans la mesure où il ne s’agit pas de dispositions de droit impératif ou d’ordre public.