Twee jaar Boek 3 “Goederen” Burgerlijk Wetboek voor de praktijkjurist

Op 1 september 2021 trad het nieuwe goederenrecht in werking. In dit artikel bespreken wij enkele vernieuwingen en aandachtspunten waarmee de praktijkjurist de voorbije 2 jaar geconfronteerd werd.

Overschrijving van voorkeur-, voorkoop- en optierechten

Boek 3 Burgerlijk Wetboek heeft een aantal akten toegevoegd die in de hypothecaire registers kunnen worden overgeschreven. Dit zijn onder meer de akten die een voorkeur-, voorkoop- of optierecht op een onroerend zakelijk recht verlenen, voor zover dat het recht in kwestie verleend is vanaf 1 juli 2022.

De overschrijving in de hypotheekregisters maakt deze rechten, mits ze zijn verleend op of na 1 juli 2022, tegenstelbaar aan derden. Dit betekent dat derden door de overschrijving worden geacht op de hoogte te zijn van het voorkeur-, voorkoop- of optierecht. Wanneer zij het recht in kwestie toch miskennen, maken zij zich schuldig aan derde-medeplichtigheid aan contractbreuk. Hun feitelijke kwade trouw hoeft niet te worden aangetoond. Opdat een voorkeur-, voorkoop- of optierecht overgeschreven kan worden in de hypotheekregisters, dient het in een authentieke akte te zijn geformaliseerd.

Duurtijd recht van opstal, erfpacht en vruchtgebruik

De wetgever heeft de maximumduurtijd van het recht van opstal en het recht van erfpacht geüniformeerd.  Voor beide zakelijke gebruiksrechten geldt een maximumduurtijd van 99 jaar. Ook de regels rond de duurtijd van een vruchtgebruik werden hierop afgestemd: een vruchtgebruik duurt maximaal 99 jaar, behalve indien de natuurlijke persoon op wiens hoofd het is gevestigd, langer leeft. Daarnaast werd de minimumduurtijd van het erfpachtrecht verlaagd tot 15 jaar.

Onderhoud en herstellingen in geval van vruchtgebruik

Gewijzigde verdeling van onderhoud en herstellingen tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar

De herstellingen ten laste van de vruchtgebruiker en de blote eigenaar hebben een nieuwe omschrijving gekregen in boek 3. Voordien werden de grove herstellingen ten laste van de blote eigenaar limitatief opgesomd, terwijl de vruchtgebruiker gehouden was tot alle overige herstellingen, namelijk de onderhoudsherstellingen. Om te vermijden dat opsommingen zouden verouderen, wordt er in het nieuwe goederenrecht in plaats daarvan gewerkt met open omschrijvingen. De herstellingen ten laste van de vruchtgebruiker vormen dus niet langer de residuaire categorie. Indien gewenst, kan van deze wettelijke verdeling contractueel worden afgeweken.

De grove herstellingen omvatten volgens boek 3, naast de structurele herstellingen, voortaan ook herstellingen waarvan de kosten manifest de vruchten van het goed te boven gaan. Huurovereenkomsten in een B2B-context (bijvoorbeeld bij de huur van kantoren of magazijnen) verwijzen wel al eens naar de bepalingen inzake vruchtgebruik om het onderhoud en de herstellingen tussen de huurder en de verhuurder te verdelen. Bij een verwijzing naar de grove herstellingen zoals omschreven in artikel 3.154, §1 Burgerlijk Wetboek, dient rekening gehouden te worden met de nieuwe omschrijving.

Bijdrageplicht van de vruchtgebruiker

De blote eigenaar moet de grove herstellingen uitvoeren na overleg met de vruchtgebruiker. Sinds de invoering van boek 3 Burgerlijk Wetboek kan de blote eigenaar van de vruchtgebruiker eisen dat deze proportioneel bijdraagt in de kosten van deze herstellingen. Deze bijdrage wordt bepaald in verhouding tot de waarde van het vruchtgebruik tegenover de waarde van de volle eigendom.

Actuele verplichtingen

Zowel de onderhouds-en herstellingsverplichtingen van de vruchtgebruiker als die van de blote eigenaar zijn volgens boek 3 Burgerlijk Wetboek actuele verplichtingen. Zij kunnen reeds tijdens de duur van het vruchtgebruik worden afgedwongen conform artikel 3.155 Burgerlijk Wetboek. Ook de financiële bijdrageplicht van de vruchtgebruiker is een actuele verplichting.

Natrekking: uniforme vergoedingsregels

Vόόr de invoering van boek 3 Burgerlijk Wetboek was er geen uniforme vergoedingsregel van toepassing in geval van natrekking, bijvoorbeeld aan het einde van een recht van opstal of vruchtgebruik. Het vernieuwde goederenrecht voert echter een algemeen leerstuk in voor het bepalen van de hoogte van de natrekkingsvergoeding, namelijk dat van de ongerechtvaardigde verrijking. De partijen kunnen hier echter contractueel van afwijken door een natrekkingsvergoeding uit te sluiten of door een andere vergoeding overeen te komen.

In tegenstelling tot wat het geval was vόόr de inwerkingtreding van boek 3, is ook de erfpachtgever op het einde van het erfpachtrecht een dergelijke natrekkingsvergoeding verschuldigd (eveneens op grond van de ongerechtvaardigde verrijking). Indien de partijen een natrekkingsvergoeding wensen uit te sluiten, dienen zij hier een contractuele clausule over op te nemen.

Wettelijke verankering leer bovenmatige burenhinder

Voor de inwerkingtreding van boek 3 Burgerlijk Wetboek had de leer van de bovenmatige burenhinder geen wettelijke basis. Deze leer was ontstaan in de rechtspraak en werd onder meer gesteund op artikel 544 oud Burgerlijk Wetboek. In artikel 3.101 Burgerlijk Wetboek werd de heersende rechtspraak in verband met bovenmatige burenhinder gecodificeerd. Daarnaast voorziet artikel 3.102 Burgerlijk Wetboek de mogelijkheid om reeds preventief een vordering tot voorkoming van burenhinder in te stellen. Deze mogelijkheid is echter onderworpen aan strikte voorwaarden. Hiertoe is vereist dat een onroerend goed ernstige en manifeste risico’s inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling ten aanzien van een naburig onroerend goed veroorzaakt.

Overgangsrecht

Het nieuwe goederenrecht is van toepassing op alle rechtshandelingen en rechtsfeiten die hebben plaatsgevonden vanaf 1 september 2021.

Het is wel mogelijk om boek 3 Burgerlijk Wetboek contractueel van toepassing te verklaren op overeenkomsten die reeds vόόr 1 september 2021 waren gesloten. Voornamelijk voor langlopende overeenkomsten lijkt dit nuttig. In dat geval kan best nagekeken worden of dit geen ongewenste wijzigingen aan uw overeenkomst teweeg brengt. Indien nodig, kunnen contractuele clausules worden voorzien die afwijken van de bepalingen van boek 3, voor zover het niet om bepalingen van dwingend recht of openbare orde gaat.